Le menzioni catastali sono molto importanti nell’ordinamento giuridico italiano. Ma cosa sono e a cosa servono?
Le menzioni sono uno degli elementi fondamentali per dare valore formale ad atti pubblici e scritture private autenticate. Sono un elemento estremamente importante per costituire, trasferire ed estinguere diritti reali su fabbricati già esistenti.
Quali atti e negozi possono essere identificati come menzioni?
Secondo una recentissima sentenza di Cassazione, la numero n. 12654 del 25 giugno 2020:
Le menzioni sono tutti quei dati che fanno “riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, quest’ultima sostituibile da un’attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale”.
Menzioni catastali: quando si inseriscono nei contratti di compravendita immobiliare
Le menzioni nei contratti preliminari di compravendita immobiliari, secondo una recentissima sentenza della Corte di Cassazione n. 12654 del 25 giugno 2020, sono una condizione dell’azione di adempimento del contratto in forma specifica secondo l’art. 2932 c.c. e, pertanto, devono essere presenti già nel momento temporale in cui sin forma la decisione d’acquisto.
Nel caso le menzioni catastali non siano presenti nel momento iniziale e quindi non siano state inserite nel contratto preliminare di compravendita immobiliare, possono essere inserite anche successivamente.
Assenza delle menzioni catastali
In questo caso, “la mancanza del riferimento alle planimetrie depositate in catasto o della dichiarazione, resa dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, ovvero dell’attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato non siano dipese dall’inesistenza delle planimetrie o dalla loro difformità dallo stato di fatto, l’atto può essere confermato anche da una sola delle parti mediante atto successivo, redatto nella stessa forma del precedente, che contenga gli elementi omessi. L’atto di conferma costituisce atto direttamente conseguente a quello cui si riferisce, ai sensi dell’articolo 10, comma 3, del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23”.
L’assenza causa quindi la nullità dell’atto ma solo sul piano documentale, restando invariata la validità sostanziale del negozio. A decadere, nel caso di assenza di menzioni è il profilo dell’autenticità documentale. L’atto continua quindi a produrre effetti negoziali tra le parti e a costituire titolo per la trascrizione dell’atto ai fini della opponibilità ai terzi.
Menzioni false o Carenti
Quando le menzioni catastali riportate sono false o carenti, nel primo caso l’atto è valido ed efficace e non si pone il tema della sua conferma. L’atto potrà essere integrato con un atto successivo con il quale si allinea la situazione di fatto e quella catastale, riallegando nuove planimetrie. Nel secondo caso:
- Menzioni Catastali carenti su di un atto dotato di conformità sostanziale. L’atto è si nulla per quanto riguarda l’spetto documentale ma confermabile.
- Menzioni Catastali carenti su di un atto privo di conformità catastale. L’atto è nullo sul piano documentale e non è confermabile con azioni successive.