Conformità catastale e urbanistica a confronto

Oggi parliamo di conformità catastale e urbanistica, due lati della stessa medaglia.

Conformità catastale, urbanistica e edilizia

Con la dichiarazioni di conformità urbanistica ed edilizia degli immobili oggetto di atto di trasferimento tra vivi sono divise in due tipi:

• catastale, che a sua volta si divide in conformità oggettiva e soggettiva, che è volta al contrasto dell’evasione e dell’elusione fiscale; 
• urbanistica – edilizia, che a sua volta si divide in conformità formale e sostanziale, volta al contrasto del fenomeno dell’abusivismo edilizio.

Conformità catastale: dettagli

La conformità catastale è da rispettare a pena di nullità dell’atto o del contratto. Quando vi è l’accertamento della nullità dell’atto o del contratto, generalmente su attivazione dell’acquirente (nullità da considerarsi esistente solo con sentenza passata in giudicato) si determinano le seguenti conseguenze:

• il contratto è considerato sin dall’inizio privo di effetti;
• l’immobile va rilasciato e le somme di denaro versate vanno restituite;
• va annotata nei registri immobiliari  la  sentenza  che accerta la  nullità o  dichiara  la risoluzione, accanto alla trascrizione dell’atto nullo o risolto;
• vanno risarciti gli eventuali danni patiti da chi, senza colpa, ha subito pregiudizi da tale situazione;
• anche gli eventuali terzi successivi acquirenti dell’immobile saranno tenuti a restituirlo, salvo rivalersi sul venditore iniziale.

Se nessuno attiva prima un’azione, chi ha acquistato l’immobile, in buona fede, in forza di un atto debitamente trascritto, e si comporta indisturbato quale proprietario per almeno 10 anni dalla data della trascrizione di quel titolo, ne acquisisce la proprietà. Quindi l’acquirente che avesse interesse a mantenere il possesso dell’immobile, trascorsi i termini di cui sopra, potrebbe acquisirlo (con sentenza) per usucapione, anche in caso che gli atti di trasferimento venissero dichiarati nulli.

Come accennato, la conformità catastale può essere:

• oggettiva: quando gli atti pubblici ,che prevedono il trasferimento di diritti reali su beni immobili, devono riportare, obbligatoriamente, a pena di nullità i dati catastali degli immobili oggetto dell’atto, la planimetria catastale, la dichiarazione resa dagli intestatari della ditta catastale, o di un tecnico di loro fiducia, della conformità allo stato di fatto e allo stato dei luoghi rispettivamente dei dati catastali e della planimetria, a meno delle difformità che non comportano obbligo di aggiornamento catastale;
• soggettiva: quando il notaio prima della stipula dei predetti atti individua gli intestatari catastali e verifica la loro conformità con le risultanze dei Registri immobiliari.

Quindi, la conformità catastale soggettiva, cioè la conformità dei dati riguardanti gli intestatari del bene, compete esclusivamente al notaio, mentre quella oggettiva, cioè la conformità tra la situazione materiale del bene al momento del trasferimento e la sua rappresentazione catastale, caratteristica che non può essere dichiarata senza espletare uno o più sopralluoghi e, nel caso, rilievi, viene affidata, in genere, ad un tecnico edile, in quanto, parte venditrice non ha le necessarie competenze tecniche per effettuare compiutamente le verifiche necessarie.

Conformità urbanistica e edilizia

Per quanto riguarda, invece, la conformità urbanistica e edilizia, la norma dispone che “gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti, ad esclusione dei diritti reali di garanzia, devono contenere, per le unità immobiliari urbane, a pena di nullità, oltre all’identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformai’ allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale. Prima della stipula dei predetti atti il notaio individua gli intestatari catastali e verifica la loro conformità con le risultanze dei registri immobiliari”.

Il legislatore, nel 2017, ha poi previsto la possibilità di “conferma” degli atti nulli perché privi della dichiarazione sulla conformità catastale: “se la mancanza del riferimento alle planimetrie depositate in catasto o della dichiarazione, resa dagli interessati, della conformità allo stato di fatto di dati catastali delle planimetrie, ovvero dell’attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato non siano dipesi dall’inesistenza delle planimetrie o dalla loro difformità allo stato di fatto, l’atto può essere confermato anche da una sola delle parti mediante atto successivo, redatto nella stessa forma del precedente, che contenga gli elementi omessi”.

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