Per fabbricati collabenti intendiamo ruderi abbandonati e spesso diroccati che spuntano nei vari anfratti delle città.
Cosa sono i fabbricati collabenti?
Un’unità collabente è una costruzione caratterizzata da un notevole livello di degrado, tale da determinarne l’incapacità di produrre reddito. Tali costruzioni, possono essere oggetto di iscrizione in catasto nella categoria F2. La F2 è una categoria priva di rendita catastale. Gli edifici collabenti non vanno confusi con gli inagibili, definiti in base ai criteri stabiliti da ogni comune, che invece, pagano le imposte ridotte ma mantengono inalterata la rendita.
Fabbricati collabenti: aspetti edilizi
La demolizione e ricostruzione di un’unità collabente è da intendersi “ristrutturazione edilizia” o “nuova costruzione”?
La ricostruzione di un rudere, nel rispetto della volumetria preesistente, può rientrare nel concetto di “ristrutturazione edilizia, purché sia possibile accertarne la preesistente consistenza”. In virtù dello stesso articolo vengono meno gli obblighi di mantenimento della stessa sagoma, che invece rimangono solo in presenza di un vincolo sull’immobile.
Fabbricato collabente: procedimento amministrativo
L’intervento di demolizione e ricostruzione di un fabbricato collabente, rispettando la preesistente consistenza, può essere realizzato tramite SCIA. Quando, invece, l’intervento comporta “modifiche della volumetria complessiva” siamo nel regime amministrativo del Permesso di costruire o della SCIA alternativa al PdC.
Modifiche ai fabbricati collabenti
È possibile modificare un fabbricato collabente, purché venga rispettata la volumetria preesistente, ad esclusione del caso specifico di immobili vincolati. Per esempio, se l’attuale unità collabente non rispetta le distanze dai confini e dagli altri edifici e viene fatto un intervento di demolizione e ricostruzione con identica sagoma e identica area di sedime allora è possibile “mantenere” le distanze iniziali. Invece, se il manufatto iniziale non rispetta le distanze e viene ricostruito con sagoma e/o area di sedime diversa allora il nuovo progetto deve prevedere il rispetto delle distanze.
Fabbricati collabenti: agevolazioni fiscali
Un fabbricato collabente siccome può essere iscritto in catasto nella categoria F/2 è di fatto un edificio esistente e, di conseguenza, può usufruire delle detrazioni fiscali previste per gli interventi di ristrutturazione edilizia e per quelli di riqualificazione energetica.